Prologis boucle une année sous le signe de la résilience

Pour l'immobilier logistique, l'année 2023 n'a pas été très porteuse. Mais, malgré les tensions géopolitiques et l'augmentation des coûts d'investissements, le secteur reste résilient notamment grâce au marché locatif dynamique, l'accélération de la hausse des loyers ou encore le faible taux de vacance.

Si l'année 2022 a été remarquable pour le marché, un repli de 25 % du taux de commercialisation a été enregistré en 2023. De plus, 1,6 milliard d'euros a été investi en immobilier logistique, un chiffre divisé par deux par rapport à la moyenne quinquennale. Près de 1,9 million de mètres carrés ont été placés l'an passé, il s'agit, selon Cécile Tricault, directrice générale Europe Sud de Prologis, de la performance la plus faible depuis 2014.

Malgré ce repli, le développement de l'e-commerce a encouragé ce que Prologis appelle les "opérations XXL". En effet, la vente en ligne demande en moyenne trois fois la surface logistique nécessaire au commerce physique à volume égal (hors surface de vente). Ainsi, chaque gain de part de marché de l'e-commerce a un impact significatif sur le marché de l'immobilier logistique.

Autre point positif, la restructuration des chaînes logistiques des grandes surfaces a aussi un impact positif sur les opérations XXL de Prologis. "Cependant, je pense que cela ne sera qu'une tendance court terme", commente Cécile Tricault.

Un bilan 2023 encourageant pour Prologis

Dans ce contexte chahuté, Prologis boucle un exercice 2023 avec près de 220 milliards d'actifs sous gestion, 115 millions de mètres carrés et elle enregistre une croissance entre 20 et 25 % ces trois dernières années. Celle-ci est portée en partie par l'international, notamment grâce aux marchés américains et aux 18 autres pays où l'entreprise est implantée.

Prologis possède 5 613 bâtiments, occupés par 6 700 clients. Le marché français représente 2,5 % de son empreinte mondiale, avec 146 bâtiments. "Si nous avons de bons résultats avec notamment 98,6 % de taux d'occupation, raconte Cécile Tricault, ce n'est pas juste parce que nos prix sont compétitifs mais parce que nous nous positionnons comme une entreprise de services et pas juste de mise à disposition de biens."

Cela se traduit aussi sur les projets de la société. En effet, parmi les 26 projets mis en chantier en 2023, 60 % l'ont été selon le principe du "clé en main", ils sont donc construits à partir des besoins du client de façon hyperpersonnalisée et accompagnée.

Objectif net zéro

En dehors des objectifs de croissance financière, Prologis travaille sur sa neutralité carbone afin d'atteindre le net zéro à horizon 2040, 10 ans avant l'échéance imposée par les accords de Paris. Cécile Tricault explique que l'entreprise prévoit de produire au moins 1 Gigawatt d'électricité en photovoltaïque d'ici à 2025.

Pour atteindre ses objectifs RSE, l'entreprise a lancé plusieurs initiatives, notamment celle de passer tous ces bâtiments Européens en éclairage LED, ou encore de remplacer au fur et à mesure les systèmes de chauffages existants par des pompes à chaleur électriques.

"Notre défi réside principalement dans les centres logistiques en exploitation actuellement, précise Cécile Tricault. Mettre aux normes un bâtiment en construction est assez simple, mais réorganiser un centre historique est bien plus complexe." Pour remédier à cette situation disparate, l'entreprise applique le plan "merci" : mesurer, éviter, réduire, compenser, innover.

"En 2023 nous avons audité 11 sites et ainsi économisé 14 500 MWh, soit la consommation annuelle 6 500 Français", poursuit-elle. Cela représente un gain total sur la facture des clients de 1,3 milliard d'euros hors taxes et ce, malgré l'augmentation de prix de l'énergie.